Таким чином, управління нерухомістю - широке і ємне поняття, що має певний зміст і склад на різних рівнях ієрархічної структури об'єктів і суб'єктів, на ринку нерухомості, у тому числі і в певних його сегментах. В укрупненому форматі структури системи управління нерухомістю частина наведених заходів стосується управління майном, частина - управління фондом приміщень.

1.2 Цілі та задачі управління нерухомістю
Управління нерухомістю - має довготривалий ефект багатосторонній процес оптимізації, який включає забезпечення належного утримання, використання та розвитку нерухомого майна.
Цілями управління є забезпечення основної діяльності, прийняття рішень щодо найкращого і більш ефективному використанню об'єктів нерухомості і досягнення при цьому:
· Збереження і поліпшення технічного стану об'єкта;
· Мінімізації витрат на експлуатацію об'єктів нерухомості;
· Підвищення ринкової вартості нерухомого майна.
Під функціями організації, що управляє нерухомістю, мається на увазі комплекс завдань управління, розроблений і втілюється в життя професійною командою і спрямований на збільшення грошових потоків (підвищення вартості) об'єкта в інтересах власника (власника) і, що включає в себе розпорядження об'єктом поряд з вирішенням всіх експлуатаційних питань.
При цьому головне, з чого починається будь-яка робота по об'єкту - з'ясування цілей власника. Професійний керуючий може і готовий бути не тільки виконавцем, але і підказати найбільш підходящі і дохідні варіанти використання нерухомості у випадку, коли власник нерухомості не може чітко сформулювати свої потреби. Виходячи з чітко сформульованих цілей, керуюча компанія здійснює розробку методів досягнення цілей у вигляді стратегічного (понад 5 років), тактичного (від 1 року до 5 років) та оперативного (до 1 року) планів. В управлінні нерухомістю задіють усі ці рівні планування.
Планування діяльності керуючої організації передбачає розробку чотирьох основних документів: діагностики діяльності організації в минулому році, прогнозу ситуації на ринку, концепції (стратегії) розвитку, бізнес-плану.
Рекомендації, що містяться в бізнес-плані, можуть мати кілька варіантів (сценаріїв) розвитку. Вони повинні бути описані таким чином, щоб при бажанні власник міг сам визначитися і прийняти рішення стосовно того чи іншого варіанта.
Результатом такої досить масштабної аналітичної роботи має стати укладення з власником договору управління і подальша діяльність, спрямована на його реалізацію відповідно до обраного власником варіантом використання будівлі і території.
Керуюча організація може планувати свою роботу як «з нуля», тобто, отримавши в управління порожню будівлю, так і продовживши і поліпшивши вже існуючу практику.
Завданнями керуючої організації є не тільки комерційні заходи по здачі в оренду нежитлових площ, надання додаткових послуг користувачам. У першу чергу плануються і здійснюються завдання змісту (технічного обслуговування та догляду, профілактики та ремонту) конструкцій та інженерних систем водопостачання, каналізації, тепло-і електропостачання, ліфтового господарства, комунікації і зв'язку, вентиляції, кондиціонування, пожежної безпеки. Забезпечується своєчасність прибирання приміщень і прилеглої території, вивезення сміття, надійність охорони об'єкта, функціонування автостоянки.
Будучи підрядником по відношенню до замовника-власнику, керуюча організація укладає договори субпідряду на виконання обслуговуючих робіт на об'єкті з відповідними організаціями. При цьому можливо як продовження діючих контрактів, так і рекомендація власнику за їх розірвання та пропозиція більш підходящих по співвідношенню ціни і якості обслуговуючих організацій.
Таким чином, сукупність завдань з управління нерухомістю представляє собою ієрархічну систему, що включає оперативний, тактичний, стратегічний і генеральний рівні.
Основна частина робіт з управління функціонуванням об'єктів концентрується на перших двох рівнях. Організація роботи з управління нерухомістю включає сукупність заходів відтворювального характеру, а також економічний аналіз результатів їх реалізації.
Оперативне управління нерухомістю погоджує цілі і завдання власників, користувачів, обслуговуючих фірм і в короткостроковій перспективі зводиться до управління грошовими потоками від її експлуатації, в якому провідне місце належить технічному і фінансовому менеджменту.
Для кожного об'єкта нерухомості повинен бути розроблений конкретний проект управління, відповідно до якого виконують поточні завдання, визначають набір засобів (організаційних, технічних, фінансових, правових), необхідних для управління робочими процесами.
Взаємодіючі процеси технічного і фінансового менеджменту, вартісної оцінки та правового регулювання об'єкта (проекту, бізнесу) утворюють в сукупності взаємозв'язану систему різних за своїм змістом експертиз і ключовий макропроцес управління і розвитку нерухомості.

1.3 Зміст робіт у базових процесах управління

Цілеспрямоване, комплексне, системне вплив на певний процес як об'єкт управління роблять в інтересах власника для досягнення та підтримки стану ефективного функціонування об'єкта нерухомості відповідно до критеріїв, що задаються суб'єктом управління.
Щоб забезпечити максимальну ефективність використання нерухомості на користь власника необхідно запропонувати сукупність рішень у таких аспектах системи нерухомого майна:
· Рішення соціально-правового аспекту управління нерухомістю полягає в найбільш раціональному розподілі, комбінуванні і використанні правомочностей власності.
· Економічні рішення реалізуються через управління витратами і доходами, що формуються на етапі експлуатації нерухомості. До економічних завдань відноситься підготовка зведених кошторисних розрахунків, визначення ставок орендної плати, дослідження та порівняння показників витрат і доходів, бізнес-планування.
· Технічний аспект управління передбачає підтримку об'єкта нерухомості в працездатному стані шляхом реалізації комплексу операцій з матеріальним перетворенням, змісту, охорони навколишнього середовища. У технічному менеджменті найбільш важливими є завдання щодо: візуальною оцінкою та / або дослідження технічного стану; обслуговування та догляду; поточного і капітального ремонтів
· Організаційний аспект управління полягає у визначенні складу робіт, програми їх реалізації, схем і умов залучення підрядних організацій, тендерів на проведення робіт, формуванні організаційних структур.
Конкретними рішеннями спектру значущих завдань у проектах управління є плани дій на період оперативного планування. Їх розробка включає в себе складання програми і календарних графіків.
У розроблюваних проектах суб'єкти господарської діяльності зобов'язані передбачити в обов'язковому порядку екологічні заходи щодо попередження та усунення негативного впливу на навколишнє середовище:
· Технічні засоби і технології знешкодження та безпечного розміщення відходів виробництва та споживання;
· Експлуатацію об'єктів із застосуванням засобів контролю за впливом на навколишнє середовище;
· Облік відходів та інших впливів на навколишнє середовище;
· Природоохоронні роботи (благоустрій, озеленення).
Поряд з елементної та функціональної діагностикою об'єкта нерухомості проект управління доцільно структурувати як систему базових бізнес-процесів.
Для реалізації принципу процесного підходу необхідно виконати наступний мінімальний обсяг системних вимог:
· Визначення входів і виходів кожного процесу для встановлення послідовності та взаємодії процесів;
· Забезпечення ресурсами та інформацією, необхідної для здійснення процесу та управління ним;
· Визначення необхідної документованості процесу;
· Здійснення планування;
· Наявність критеріїв і методів оцінки управління процесом;
· Здійснення моніторингу та вимірювання, оцінки та аналізу процесу;
· Проведення коригувальних дій за результатами аналізу процесу;
· Визначення методу та здійснення управління процесами, проведеними субпідрядними організаціями.
Методичне наповнення названих вимог становить найближчу дослідницьку задачу при проектуванні всіх базових процесів - модулів управління нерухомістю.
Документ, який визначає процеси життєвого циклу об'єкта нерухомості та ресурси, які належить застосовувати до конкретного проекту або контракту, може розглядатися як програма якості.
Процес розробки проекту управління нерухомістю можна уявити як трансформацію вимог замовника в робочі документи для виробництва та використання за призначенням. Концепція вітчизняної системи розробки та постановки продукції на виробництво (СРПП), створена в 70-х роках XX століття, розумно використана при структуруванні міжнародних вимог до систем менеджменту якості.
Розробник на основі вивчення попиту, умов застосування, тенденцій та наявного науково-технічного доробку проводить необхідні дослідницькі, конструкторські, технологічні та інші роботи, включаючи патентну опрацювання проблеми (теми проекту), функціонально-вартісної аналіз, моделювання та ін
Процеси збору інформації, анкетування повинні бути попередньо підписанням угоди про конфіденційність.
Етап попереднього обстеження може зажадати перегляду ключових процесів і навіть стратегії організації.
Модель організації робіт з управління нерухомістю вибирають, виходячи з можливості забезпечувати необхідну якість будівельної продукції і (або) послуг, виконання обов'язкових вимог безпеки і конкурентоспроможність об'єкта нерухомості. Кожен розділ як закінчене і самодостатня ланка буде мати чіткий критерій завершення і успішності.
Вихідні дані проекту повинні відповідати вхідним вимогам проектування (плану якості) і визначати характеристики об'єкта нерухомості, суттєві для його безпеки та правильного користування.

1.4 Правовий аспект управління нерухомістю
При управлінні як одному з найважливіших правомочностей власника важливо виявити розподіл правомочностей права власності між різними суб'єктами при використанні нерухомого майна. У поняття найкращого використання входить найбільш раціональне комбінування правочинів.
Обсяг правомочностей суб'єкта по відношенню до нерухомості (володіння, користування, розпорядження, управління, права на дохід ...) повинен бути достатнім, щоб він міг раціонально її використовувати.
Надлишок правомочностей знижує ефективність використання суб'єктом власних ресурсів і ефективність використання нерухомого майна.
Прагнення до володіння всіма правомочностями власника - марнотратство.
У праві власності суб'єкту управління слід надати обсяг повноважень з урахуванням його ролі і функцій. Правомочностями суб'єктів - власників обмежених речових прав - можуть бути право користування, сервітут, а також оперативне управління, господарське відання, довірче управління, які пов'язані з роботою переважно державних установ і підприємств.
Будь-яке залучення інвесторів має своїм умовою передачу їм певних правомочностей - права на дохід, на управління, на користування.
Таким чином, розподіл правомочностей власності є одним з факторів, що забезпечують прозору схему фінансування нерухомості при її відтворенні.
Аспект власності на нерухомість включає не тільки права власника, але і його обов'язки: використовувати і забудовувати ділянку тільки відповідно до правовим режимом дозволеного використання території; платити податки; містити об'єкти в справному стані.
У сучасних російських умовах лише частина процедур впливу на нерухому власність визначені в рамках цивільного законодавства. Тому практично будь-яке управлінське рішення щодо оптимізації функціонування об'єктів нерухомості необхідно підкріплювати розробкою правової моделі.

1.5 Проект управління як розгорнутий бізнес-план

Сукупність проектних рішень можна розглядати як робочий документ для управління процесом інвестування відтворення об'єкта нерухомості у формі бізнес-плану.
Бізнес-план - це методи і способи управління конкретним видом діяльності за встановлений період часу, підтримки і збільшення вартості нерухомого майна. Бізнес-план відображає аналітичні та дослідницькі здібності його укладача, ілюструє ступінь синтезу широкого діапазону фактів і думок в єдине ціле.
У проекті необхідно розглянути даний стан, задокументувати протиріччя, сприятливі можливості та ризики. Досягнення кращого бачення ситуації і загального розуміння мети дозволить сформувати методи управління: задати загальну бізнес-стратегію на кілька років, більш детально розрахувати операційний і фінансовий план на рік вперед (оперативний бюджет), приділити належну увагу вдосконаленню об'єкта нерухомості.
Проект повинен скласти концептуальну основу для затвердження:
· Заяви про наміри керуючого нерухомістю (власника);
· Обгрунтування вкладень внутрішніх ресурсів у конкретну діяльність;
· Запиту на фінансування.
Важливо пам'ятати, що проект, як план дій, можливо, буде читатися кількома різними людьми, яких будуть по-різному цікавити викладені дані.
Інвестори, що вкладають капітал з ризиком, шукають докази вмілого управління, можливості отримати назад свої гроші.
Керівник організації, що управляє, можливо, перевірить, чи може операційний план допомогти досягти поставлених цілей. Керівники підрозділів можуть приділити основну увагу або розділу «Витрати», щоб проаналізувати, як автор збирається витрачати отримані гроші, або розділу про виручку, щоб вивчити, звідки буде отриманий дохід. У підсумку проект повинен містити розрахунок вартості його реалізації та терміну окупності, порівняння одержуваної ефективності з відомими досягненнями і інші показники: результативності операційної діяльності, рентабельності, беззбитковості стану об'єктів нерухомості та ін

1.6 Цільові функції управління нерухомістю

У найбільш загальному вигляді сутністю управлінського процесу є визначення оптимальної в часі траєкторії перекладу споживчої якості об'єкта зі стану «статус-кво» на більш високий рівень корисності.
Цільова функція L - логічна формула результуючого оціночного критерію управління не окремими мікроекономічними чинниками, а взаємопов'язаним перетворенням усіх зовнішніх і внутрішніх змінних.
L - критерій впливу на вартість З _рин. Капіталу у речовій формі, що становить предмет управління:

(1.1)

Для реалізації загальної цільової функції L пропонується виділяти ряд супідрядних функцій, уточнюючих предмет управління у сфері нерухомості у вигляді нижченаведеного цільового контуру:
· Функція господарського управління - це максимізація корисності (U) через покращення споживчих властивостей (ПС _i) нерухомості

(1.2)

· Функція комерційного управління - максимізація ринкової вартості (С _рин.) Об'єкта нерухомості за рахунок поліпшення параметрів продуцируемого потоку доходів (Д _х)

(1.3)

L ₂ безпосередньо залежить від L ₁ тому maxС _рин. досягається через максимізацію споживної вартості. Реалізація L ₂ є метою управління, а реалізація L ₁ є засобом досягнення мети.
· Загальна цільова функція

(1.4)

Найважливішими стоімостнообразующімі факторами, які впливають на С _рин. І L є:
· Споживча вартість: послідовно знижується в міру накопичення зносу (І _фіз). Потрібно проведення всіх відтворювальних заходів, передбачених нормативними документами з експлуатації об'єкта нерухомості (технічне обслуговування, ремонти, реконструкція та ін.)
· Вартість обслуговування: визначається за критеріями повноти, якості та своєчасності.
· Вартість поліпшень прибудинкової території, які дозволяють максимізувати платежі за користування - ренту за місцем розташування R _зем.
Якщо рівні корисності і прибутковості об'єкта нерухомості залишаються незмінними, то єдиною цільовою функцією, що відбиває збільшення споживчої якості об'єкта нерухомості стає максимізація періоду його використання t _ісп за рахунок проведення відтворювальних заходів.

	(1.5)

Негативний градієнт корисності U фактично висловлює інтенсивність втрати первинних споживчих властивостей (в технічній системі - зниження несучої здатності, надійності, безпеки, збільшення фізичного зносу).
Для об'єктів нерухомості, використовуваних як споживчого блага, залежно (1.1) ÷ (1.5) дійсні, якщо максимум доходів замінити на мінімум витрат.

(1.6)

,

(1.7)

,

(1.8)

,

(1.9)

,
де:
І _фіз - ступінь фізичного зносу;
ΔР _норм - відхилення фактичних станів системи від відповідного рівня нормативів технологічної підсистеми;
ΔЗатр. - Величина зміни витрат в економічній підсистемі.
Максимальну ефективність E ff забезпечують технічні відтворювальні заходи з тенденцією поступової втрати рівня ефективності при переходах за рівнями системи управління нерухомістю

	(1.10)

E ff _техн> E ff _{технол>} E ff _орг> E ff _екон
У першу чергу необхідно забезпечити ефективне функціонування технічної системи об'єкта нерухомості. Отримати економічний ефект без модернізації технічної та технологічної підсистем неможливо.
При цьому важливо пам'ятати, що конструктивна система будинку, на відміну від його інженерного обладнання, не може бути різного споживчої якості. Якщо вона має достатню міцність, стійкістю та експлуатаційної придатністю, її не можна зробити краще. Додаткове «поліпшення» якості підвищує тільки собівартість, але не якість.

2. Керуючі організації

2.1 Керуючі організації та їх взаємодія з іншими господарюючими суб'єктами, які функціонують на ринку нерухомості

Організація взаємодії учасникам процесу управлінням, використанням та розвитком об'єктів нерухомості обумовлюється чинної нормативно-правовою базою, ринковими та іншими факторами.
До складу господарюючих суб'єктів, що беруть участь в управлінні нерухомістю, входять власник, власники, які експлуатують і ресурсопостачальних організації, користувачі, орендарі, забудовники, керуючі організації та інші учасники. Зазначені суб'єкти управління на різних етапах життєвого циклу об'єкта нерухомості беруть участь у його створенні, змісті, експлуатації, розвитку, а також надають супутні послуги. Їх взаємодія регулюється законодавством РФ, нормативно-методичною базою і контрактами.
Законною підставою для передачі власником нерухомого майна керуючої організації є договір довірчого управління майном, що підлягає державній реєстрації. Довірче управління - це один з інститутів російського права, що виявився на етапі розвитку ринкових відносин.
За договором довірчого управління майном одна сторона (засновник управління) передає іншій стороні (довірчому керуючому) майно в управління на певний термін, а інша сторона зобов'язується здійснювати управління цим майном в інтересах засновника або вказаної ним особи (вигодонабувача).
Відповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації [3, п.1, ст. 1012] передача майна в довірче управління не тягне переходу права власності на нього до довірчого керуючого.
При цьому власник не передає керуючому правомочності щодо володіння, користування і розпорядження цим майном (вони як і раніше залишаються у власника), а лише наділяє керуючого правом здійснювати ці правочини від свого імені. Разом з тим до тих пір, поки діє договір довірчого управління майном, власник не може здійснювати належні йому правомочності щодо володіння, користування мул розпорядження майном, переданого їм у довірче управління.
Довірчий керуючий, не будучи власником, від свого імені здійснює правомочності власника. Закон зобов'язує його при вчиненні дій, що не вимагають письмового оформлення, інформувати контрагента про те, що він діє в якості керуючого.
Довірчий управитель є професійним учасником господарських (майнових) відносин і його діяльність може підлягати ліцензуванню в обумовлених законом випадках (виробництво будівельних робіт, експлуатація інженерних систем, діяльність на ринку цінних паперів та інше).
Після висловлення наміри вигодонабувачем як третьої особи скористатися своїм правом, він набуває самостійне право вимоги. Засновник і керуючий не можуть змінювати або розривати договір без його участі. Належні вигодонабувачу права, як і більшість майнових прав, можуть перебувати в обороті (можуть бути закладені, продані і т. п.). Це означає, що відносно них допустима поступка вимоги, якщо інше не випливає їх договору довірчого управління.
Російське законодавство забороняє довірчого керуючого бути вигодонабувачем в одному і тому ж договорі довірчого управління майном.
У довірче управління може передаватися нерухоме майно, яке придбання або створення в майбутньому, тобто майно, що не існують в момент укладання договору. Воно є предметом договору, але не предметом довірчого управління. Об'єктом договору можуть стати, наприклад, доходи від переданого в довірче управління майнового комплексу. У договорі повинні бути передбачені критерії, відповідно до яких знову створене або придбане майно включається до складу майна, що знаходиться в довірчим управлінні.
Істота довірчого управління не допускає можливості змішування що знаходиться в управлінні майна з майном самого керуючого. В іншому випадку неминуче змішувалися б не тільки доходи від використання такого майна, але і виникають при цьому права та обов'язки, а майно засновника, що знаходяться в управлінні, могло б стати об'єктом стягнення кредитора за особистими боргами керуючого.
Довірчий керуючі повинен діяти в інтересах вигодонабувача та засновника, тобто піклуватися про збереження майна або його мінімальному зносі, отримання доходів від експлуатації цього майна, обгрунтованої мінімізації його витрат і т. п. Все це має бути обумовлено в договорі. Керуючий зобов'язаний передавати вигодонабувачу всі доходи, отримані від експлуатації майна, і забезпечувати рівень цих доходів, передбачений договором. Засновник управління зобов'язаний сплатити керуючому винагороду, а також компенсувати йому необхідні витрати, понесені в процесі управління. Винагорода керуючому може встановлюватися у формі одноразово виплачуваної суми, періодичних виплат, частини доходу від управління майном і т. п. Відповідно до статті 1023 ЦК РФ винагороду, як і компенсація необхідних витрат, повинно проводитися за рахунок доходів від використання майна, переданого в управління .
Важливими учасниками в процесі управління нерухомістю є власник майна, державні та муніципальні органи управління (здійснюють різного роду узгодження та експертизи інвестиційно-будівельного проекту), інвестори. Нерідко в якості інвестора може виступати сама керуюча організація, оскільки рентабельність даного виду діяльності, за деякими оцінками, становить 20-25%.
В управлінні об'єктами нерухомості, поряд з довірчим управлінням, слід розглядати можливість спільної діяльності муніципальних утворень з приватними компаніями на принципах девелопменту та концесій.
У зарубіжній практиці поряд з компаніями з довірчого управління нерухомістю функціонує новий тип компаній, іменований девелоперськими. На відміну від традиційних керуючих компаній вони виконують комплекс необхідних функцій по створенню, розвитку та управління об'єктами нерухомості протягом деяких етапів життєвого циклу, включаючи передінвестиційної дослідження, в т. ч. ліквідацію об'єктів або їх модернізацію. Така компанія з інвестування, будівництва та управління об'єктами нерухомості бере на себе значну частину ризиків, включаючи інноваційні, на всіх фазах життєвого циклу проекту.

2.2 Керуючі організації в житловій сфері
Реформування системи управління житловим фондом переслідує такі цілі:
· Створення конкурентного середовища для можливості самостійного вибору власниками домовласниками житлового фонду керуючих і обслуговуючих організацій і компаній;
· Забезпечення умов проживання, які відповідають стандартам якості та перехід до оплати за спожиті послуги за фактичними результатами.
Реалізація даних цілей передбачає перехід до договірних відносин на всі види робіт і послуг з управління та утримання житлового фонду та їх оплаті за фактичними витратами при збереженні адресної державної підтримки та соціального захисту певних категорій населення.
Поряд із двосторонніми договорами за формулою «замовник - підрядник», можуть розвиватися складний багатосторонні взаємини, учасниками яких можуть бути інвестиційні, будівельні, експлуатаційні організації різних форм власності, власники житлового фонду та представляють їх органи та організації, які здійснюють фінансування, будівництво об'єктів, зміст і управління ними.
Сучасні форми управління житловим фондом представлені такими типами керуючих організацій:
· Державні унітарні підприємства - Дирекції єдиного замовника (ДЄЗи), що діють в якості уповноваженого від імені органу виконавчої влади, адміністрації - представника власника житлового фонду, що знаходиться у власності муніципальних утворень (муніципальної форми власності), а також на умовах договорів від імені приватних власників ( приватизованих і придбаних за різними підставами приміщень);
· Товариства власників житла (ТСЖ), що діють в якості юридичної особи (некомерційної організації), уповноваженого управляти багатоквартирним будинком (домоволодінням), тобто конкретним земельно-майновим комплексом, що належить власникам-домовласникам різних форм власності;
· Житлово-будівельні кооперативи (ЖБК), що діють в якості юридичної особи, уповноваженої здійснювати управління від імені членів-пайовиків у період будівництва житлового фонду та утримання до виплати паю. Надалі діяльність ЖБК з управління житловим фондом регламентується згідно з житловим кодексом РФ;
· Приватні керуючі організації, що діють в якості керуючих на основі договірних відносин з інвесторами, замовниками, забудовниками, а також приватними власниками, об'єднаними в ТСЖ.
Процес створення приватних керуючих компаній у даний період йде за наступними напрямками. Велика частина діючих на ринку послуг країни приватних керуючих організацій створені на базі ДЄЗів і ГРЕПов. Ці структури найбільш підготовлені до даного виду діяльності, але крім позитивних сторін, тобто наявності досвіду роботи, вони успадкували від державних структур практику неякісного виконання робіт і послуг. Іншим напрямком приватних керуючих організацій є створення будівельними організаціями на етапі завершення будівництва об'єктів житлового фонду дочірніх спеціалізованих приватних керуючих організацій для приймання об'єктів та здійснення управління житловим комплексом. Як правило, ці організації більш підготовлені до процедур, пов'язаних з прийманням, обслуговуванням та експлуатацією житлового фонду і, у меншій мірі, знайомі з більшістю функцій управління житловим фондом.

2.3 Участь об'єднань громадян в управлінні

Складність та невирішеність законодавством багатьох питань, пов'язаних з функціонуванням ТСЖ, як формою управління житловим фондом, змушують шукати інші шляхи для вирішення даної проблеми.
Відроджується діяльність таких громадських об'єднань як територіальні об'єднання самоврядування (ТОСи). До повноважень територіальних об'єднань самоврядування відносяться місцеві питання, що зачіпають інтереси жителів відповідних територій, в тому числі:
· Захист інтересів жителів з питань споживання житлово-комунальних і побутових послуг;
· Громадський контроль за якістю прибирання території, вивезенням сміття, за роботою відповідних служб з експлуатації домоволодіння та усунення аварійних ситуацій;
· Сприяння мешканцям у виконанні правил експлуатації житлового фонду та участі мешканців у громадських заходах з благоустрою територій.
У той же час, ТОСи не володіють повноваженнями щодо зміни способу управління житловим комплексом або по заміні, не справляється зі своїми обов'язками керуючою організацією, на відміну від ТСЖ, які в порядку, передбачених Федеральним законом, має право вирішувати такі питання на загальних зборах членів товариства.

Практична частина

1. Вихідні дані

1.1 Загальна характеристика реконструюється об'єкта нерухомості

У будівлі переважну площу займають торгові приміщення 1028,4 м ² ; Офісні приміщення займають 221,64 м ² , Під технічне приміщення відводиться 88,2 м ² . Загальна площа будівлі становить 1338,24 м ² .

Таблиця 1.1. Баланс площ варіанту A

Торговельні приміщення	77%	1028,4
Офісні приміщення	17%	221,64
Технічні приміщення	6%	88,2
Разом:	100%	1338,24

Даний об'єкт нерухомості має площу 1338,24 м ² . Частина будівлі займають офісні приміщення - 1166,87 м ² , Іншу частину будівлі займають приміщення під кафе -83,88 м ^2, під технічні приміщення відводиться 87,49 м ^​​2 .

Таблиця 1.2. Баланс площ варіанту B

Офісні приміщення	87%	1166,87
Приміщення під кафе	6%	83,88
Технічні приміщення	7%	87,49
Разом:	100%	1338,24

Частина будівлі займають приміщення спортивного комплексу 1158,76 м ² , Іншу частину будівлі займають приміщення під кафе 67,43 м ² , Під технічні приміщення відводиться 112,05 м ² . Загальна площа об'єкта нерухомості складає 1338,24 м ² .

Таблиця 1.3. Баланс площ варіанту З

Приміщення спорткомплексу	87%	1158,76
Приміщення під кафе	5%	67,43
Технічні приміщення	8%	112,05
Разом:	100%	1338,24

1.2 Характеристика вихідних даних про ринкову ситуацію по об'єкту нерухомості та його фінансування

Таблиця 1.4. Вихідні дані про ринкову ситуацію

№	Дані про ринок	Од. ізм.	Рік
			2006	2007	2008	2009	2010	2011
1	2	3	4	5	6	7	8	9
1	Зміна витрат	%	-	4	5	6	6	7
2	Коефіцієнт капіталізації	%	9
3	Зміна орендних ставок (прогноз)	%	-	10	10	10	10	10
4	Ступінь завантаження офісних площ	%	-	90	95	95	95	95
5	Ступінь завантаження торгових площ	%	-	85	95	95	95	95
6	Ступінь завантаження площ під кафе	%	-	100	100	100	100	100
7	Ступінь завантаження площ спорткомплексу	%	-	90	95	95	95	95

Таблиця 1.5. Вихідні дані для розглянутих варіантів

Вихідні дані по об'єкту	Од. ізм.	Варіант
		A	B	C
1	2	3	4	5
Орендована загальна площа	м 2	1338,24	1338,24	1338,24
Амортизаційні відрахування	тис. р.. / Рік	249	249	249
Ціна продажу нерухомості перед ремонтом на початку 2006 року	тис. руб.	12700	12700	12700
Інвестиційні витрати з ремонту на початок 2007 року	тис. руб.	1268,26	2626,44	2171,94
Інвестиції в будівництво	тис. руб.	5000	6000	7000
Орендовані офісні площі	м 2	221,64	1166,87	-
Орендовані торгові площі	м 2	1028,4	-	-
Орендована площа кафе	м 2	-	83,88	67,43
Орендована площа спорткомплексу	м ²	-	-	1158,76
Рівень орендної плати офісних площ	тис. р.. / М 2 / рік	4,8	4,8	-
Рівень орендної плати торговельних площ	тис. р.. / М 2 / рік	7,2	-	-
Рівень орендної плати площі під кафе	тис. р.. / М 2 / рік	-	7,8	7,8
Рівень орендної плати площі під спорткомплекс	тис. р.. / М 2 / рік	-	-	5,4

Вартість 1 м ² орендованого приміщення:
· Офісні приміщення - 400 рублів;
· Торгові приміщення -600 рублів;
· Приміщення під кафе - 650 рублів;
· Приміщення спорткомплексу - 450 рублів.
Розрахунок рівня орендної плати приміщень:

- Офісні приміщення

-Торгівельні приміщення

- Площа під кафе

- Приміщення спорткомплексу

Таблиця 1.6. Вихідні дані про фінансування об'єкта

Вихідні дані про фінансування	Од. ізм.	Варіант
		A	B	C
1	2	3	4	5
Податок на прибуток	%	24	24	24
Відсоток за залучений капітал	%	12	12	12
Частка залученого капіталу в інвестиційних витратах	%	40	40	40
Час виплати залученого капіталу	Рік	10	10	10
Погашення боргу рівними частками по 10% з кінця 2006 року	тис. руб.	420	465	425
Ставка дисконтування	%	30	30	30
Частка власного капіталу в інвестиційних витратах	%	60	60	60

2. Формування грошових потоків від експлуатації об'єкта реконструюється

Оцінка інвестиційної привабливості варіантів реконструкції проводитися з урахуванням доходів від оренди та продажу, витрат на ремонт і переобладнання, амортизаційних відрахувань, а також витрат на утримання та використання об'єкта нерухомості. Всі ці витрати виникають у період, який визначається 2007-2012 роки.
Реалізація проекту включає інвестиційні витрати, а використання об'єкта - експлуатаційні витрати. Розрізняють:
· Умовно-постійні витрати;
· Умовно-змінні витрати.
До умовно-постійних належать витрати, розмір яких не залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкта. Як правило, це податки на майно.
До умовно-змінних відносяться витрати, розмір яких залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкту і рівня послуг, що надаються. Це витрати на управління, комунальні витрати, витрати на прибирання, на утримання території.
Доходи утворюються від продажу результатів будівельних робіт і від оренди приміщень. Доходи визначаються на весь життєвий цикл функціонування об'єкта або на весь передбачуваний термін володіння цим об'єктом. Розрізняють:
· Потенційний валовий дохід (ПВД) - доход, який можна отримати від об'єкта нерухомості при 100% зайнятості без урахування всіх втрат і витрат. При розрахунку ПВД використовуються ринкові дані, отримані з самого об'єкту або з його аналогів. А також прогнози оцінювачів щодо змін орендних ставок та інших джерел доходу.
· Дійсний (ефективний) валовий дохід (ДВД; ЕВД) - ПВД за вирахуванням знижки на просте площ і неотримання платежів. Розрахунок даного показника здійснюється аналогічно попередньому.
· Чистий операційний дохід - дійсний валовий дохід за вирахуванням всіх статей витрат (експлуатаційних і витрат з управління), але до обслуговування боргів за кредитами, оподаткування та амортизаційних відрахувань.
· Потік грошових коштів до сплати податків - чистий експлуатаційний дохід за вирахуванням псевдорасходов: амортизації (так, як не є витратою, а, навпаки, служить для зменшення оподатковуваного прибутку) та витрат з обслуговування кредиту (так як ці виплати збільшують вартість прав інвестора).
· Потік грошових коштів після сплати податків - сума грошових коштів, яку щорічно отримує власник після вирахування всіх грошових виплат.
Розрахунки касових надходжень від здачі в оренду і перепродажу об'єкта нерухомості за трьома варіантами реконструкції наведені в таблицях 2.1-2.3.

Таблиця 2.1. Розрахунок касових надходжень від здачі в оренду торгових площ та офісних площ за варіантом A

Доходи від оренди	Од. вимір.	Нач.2007	Кон.2007	2008	2009	2010	2011	2012
2	3	4	5	6	7	8	9	10
Ставка орендної плати	УРАХУВАННЯМ / м 2 / рік		7,2	7,92	8,71	9,58	10,54	11,60
Орендована площа	м 2			1028,4	1028,4	1028,4	1028,4	1028,4
Потенційний валовий дохід	тис. руб			8144,93	8959,42	9855,36	10840,90	11924,99
Коефіцієнт завантаження				0,85	0,95	0,95	0,95	0,95
Втрати доходу	тис. руб			1221,7	447,97	492,77	542,04	596,25
Ефективний валовий дохід	тис. руб			6923,1	8511,45	9362,59	10298,8	11328,7
Ставка орендної плати	т.р / м 2 / рік		4,8	5,28	5,81	6,39	7,03	7,73
Орендована площа	м 2			221,64	221,64	221,64	221,64	221,64
Потенційний валовий дохід	тис. руб			1170,26	1287,29	1416,01	1557,61	1713,38
Коефіцієнт завантаження				0,90	0,95	0,95	0,95	0,95
Втрати доходу	тис. руб			117,03	64,36	70,80	77,88	85,67
Ефективний валовий дохід	тис. руб			1053,2	1222,92	1345,21	1479,73	1627,71
Всього ПВД	тис. руб			9315,1	10246,7	11271,3	12398,5	13638,3
Всього ЕВД	тис. руб			7976,4	9734,37	10707,8	11778,5	12956,4
Розрахунок фінансових результатів			2007	2008	2009	2010	2011	2012
Ефективний валовий дохід	тис. руб			7976,4	9734,37	10707,8	11778,5	12956,4
Експлуатаційні витрати	тис. руб			-1318,9	-1384,9	-1468,0	-1556,1	-1665,0
Відсоток за залучений капітал	тис. руб		-504	-504	-453,6	-403,2	-352,8	-302,4
Оперативний чистих дохід	тис. руб		-504	6153,4	7895,83	8836,57	9869,67	10989,0
Амортизація	тис. руб			-249	-249	-249	-249	-249
Фінансовий результат перед сплатою податку	тис. руб		-504	5904,4	7646,83	8587,57	9620,67	10740,0
Податок на прибуток	тис. руб			-1417,0	-1835,2	-2061,0	-2308,9	-2577,6
Фінансовий результат після сплати податку	тис. руб		-504	4487,3	5811,59	6526,55	7311,71	8162,40
Обслуговування боргу			2007	2008	2009	2010	2011	2012
Позиковий капітал на початку року	тис.руб		4200	4200	3780	3360	2940	2520
Погашення боргу в кінці року	тис.руб			420	420	420	420	420
Позиковий капітал в кінці року	тис.руб			3780	3360	2940	2520	2100
Відсоток від вартості в почав року	тис.руб		504	504	453,6	403,2	352,8	302,4
Вартість нерухомості			2006	2007	2008	2009	2010	2011
Ціна продажу нерухомості в кінці року	тис. руб		35001	52501	78752,5	118128	177193	265789
Податкові відрахування	тис. руб							-37210
Виплати боргу за залучений капітал	тис. руб							-2100
Чисті касові надходження від ціни продажу нерухомості								226479
Розрахунок касових надходжень		Нач.2007	Кон.2007	2008	2009	2010	2011	2012
Початкова вартість нерухомості		-12700
Інвестиції в будівництво		-5000
Позиковий капітал		4200
Погашення позики				-420	-420	-420	-420	-420
Річні фінансові результати після сплати податку			-504	4487,3	5811,59	6526,55	7311,71	8162,40
Амортизаційні відрахування				-249	-249	-249	-249	-249
Ціна продажу нерухомості								265789
Податкові відрахування								-37210
Платежі за позикою								-2100
Касові надходження		-13500	-504	3818,3	5142,59	5857,55	6642,71	233972

Таблиця 2.2. Розрахунок касових надходжень від здачі в оренду офісних площ і площ під кафе за варіантом B

	Доходи від оренди	Од. вимір.	Нач.2007	Кон.2007	2008	2009	2010	2011	2012
1
Оренда офісних площ
1	Ставка орендної плати	УРАХУВАННЯМ / м 2 / рік		4,8	5,28	5,81	6,39	7,03	7,73
2	Орендована площа	м 2			1166,8	1166,8	1166,8	1166,8	1166,87
3	Потенційний валовий дохід	тис. руб			6161,0	6777,1	7454,9	8200,3	9020,43
4	Коефіцієнт завантаження				0,90	0,95	0,95	0,95	0,95
5	Втрати доходу	тис. руб			616,11	338,86	372,74	410,02	451,02
6	Ефективний валовий дохід	тис. руб			5544,9	6438,3	7082,1	7790,3	8569,41
Оренда приміщень під кафе
1	Ставка орендної плати	т.р / м 2 / рік		7,8	8,58	9,44	10,38	11,42	12,56
2	Орендована площа	м 2			83,88	83,88	83,88	83,88	83,88
3	Потенційний валовий дохід	тис. руб			719,69	791,66	870,83	957,91	1053,70
4	Коефіцієнт завантаження				1	1	1	1	1
5	Втрати доходу	тис. руб			0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
6	Ефективний валовий дохід	тис. руб			719,69	791,66	870,83	957,91	1053,70
	Всього ПВД	тис. руб			6880,7	7568,8	8325,7	9158,3	10074,1
	Всього ЕВД	тис. руб			6264,66	7229,98	7952,98	8748,28	9623,11
	Розрахунок фінансових результатів			2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	Ефективний валовий дохід	тис. руб			6264,6	7229,9	7952,9	8748,2	9623,11
2	Експлуатаційні витрати	тис.руб			-2731,49	-2868,06	-3040,15	-3222,56	-3448,14
3	Відсоток за залучений капітал	тис. руб		-558	-558	-502,2	-446,4	-390,6	-334,8
4	Оперативний чистих дохід	тис. руб		-558,00	2975,1	3859,7	4466,4	5135,1	5840,17
5	Амортизація	тис. руб			-249	-249	-249	-249	-249
6	Фінансовий результат перед сплатою податку	тис. руб		-558,00	2726,1	3610,7	4217,4	4886,1	5591,17
7	Податок на прибуток	тис.руб			-654,28	-866,57	-1012,1	-1172,6	-1341,88
8	Фінансовий результат після сплати податку	тис. руб		-558,00	2071,8	2744,1	3205,2	3713,4	4249,29
	Обслуговування боргу			2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	Позиковий капітал на початку року	тис. руб		4650	4650	4185	3720	3255	2790
	Погашення боргу в кінці року	тис. руб			465	465	465	465	465
2	Позиковий капітал в кінці року	тис. руб			4185	3720	3255	2790	2325
	Відсоток від вартості в почав року	тис. руб		558	558	502,2	446,4	390,6	334,8
	Вартість нерухомості,-мости			2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	Ціна продажу нерухомості в кінці року	тис. руб		35021	52531	78797	118195	177293	265940
2	Податкові відрахування	тис. руб							-37231,7
3	Виплати боргу за залучений капітал	тис. руб							-2325
	Чисті касові надходження від ціни продажу нерухомості								226384
	Розрахунок касових надходжень		Нач.2007	Кон.2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	Початкова вартість нерухомості		-12700
2	Інвестиції в будівництво		-6000
3	Позиковий капітал		4650
4	Погашення позики				-465	-465	-465	-465	-465
5	Річні фінансові результати після сплати податку			-558,00	2071,8	2744,1	3205,2	3713,4	4249,29
6	Амортизаційні відрахування				-249	-249	-249	-249	-249
7	Ціна продажу нерухомості								265940,72
8	Податкові відрахування								-37231,7
9	Платежі за позикою								-2325
	Касові надходження		-14050	-558,00	1357,8	2030,1	2491,2	2999,4	229919

Таблиця 2.3 Розрахунок касових надходжень від здачі в оренду площ спорткомплексу і площ під кафе за варіантом C

№	Доходи від оренди	Од. вимір.	Поч. 2007	Кон.2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Оренда площ спорткомплексу
1	Ставка орендної плати	УРАХУВАННЯМ / м 2 / рік		5,4	5,94	6,53	7,19	7,91	8,70
2	Орендована площа	м 2			1158,7	1158,7	1158,76	1158,7	1158,76
3	Потенційний валовий дохід	тис. руб			6883,0	7571,3	8328,47	9161,3	10077,4
4	Коефіцієнт завантаження				0,90	0,95	0,95	0,95	0,95
5	Втрати доходу	тис. руб			688,30	378,57	416,42	458,07	503,87
6	Ефективний валовий дохід	тис. руб			6194,7	7192,7	7912,05	8703,2	9573,58
Оренда площ під кафе
1	Ставка орендної плати	т.р / м 2 / рік		7,8	8,58	9,44	10,38	11,42	12,56
2	Орендована площа	м 2			67,43	67,43	67,43	67,43	67,43
3	Потенційний валовий дохід	тис. руб			578,55	636,40	700,04	770,05	847,05
4	Коефіцієнт завантаження				1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
5	Втрати доходу	тис. руб			0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
6	Ефективний валовий дохід	тис. руб			578,55	636,40	700,04	770,05	847,05
	Всього ПВД	тис. руб			7461,5	8207,7	9028,52	9931,3	10924,5
	Всього ЕВД	Тис. Руб			6773,2	7829,1	8612,09	9473,3	10420,6
	Розрахунок фінансових результатів			2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	Ефективний валовий дохід	тис. руб			6773,2	7829,1	8612,09	9473,3	10420,6
2	Експлуатаційні витрати	тис. руб			2258,8	2371,7	2514,07	2664,9	2851,45
3	Відсоток за залучений капітал	тис. руб		-510	-510	-459	-408	-357	-306
4	Оперативний чистих дохід	тис. руб		-510,00	8522,1	9741,9	10718,1	11781,	12966,0
5	Амортизація	тис. руб			-249	-249	-249	-249	-249
6	Фінансовий результат перед сплатою податку	тис. руб		-510,00	8273,1	9492,9	10469,6	11532,	12717,0
7	Податок на прибуток	тис. руб			-1985,	-2278,3	-2512	-2767	-3052,10
8	Фінансовий результат після сплати податку	тис. руб		-510,00	6287,5	7214,6	7956,56	8764,4	9664,99
	Обслуговування боргу			2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	Позиковий капітал на початку року	тис. руб		4250	4250	3825	3400	2975	2550
2	Погашення боргу в кінці року	тис. руб			425	425	425	425	425
3	Позиковий капітал в кінці року	тис. руб			3825	3400	2975	2550	2125
4	Відсоток від вартості в почав року	тис. руб		510	510	459	408	357	306
	Вартість нерухомості,-мости			2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	Ціна продажу нерухомості в кінці року	тис. руб		34333,3	51499	77249	115874	17381	260718
2	Податкові відрахування	тис. руб							-36500,6
3	Виплати боргу за залучений капітал	тис. руб							-2125
	Чисті касові надходження від ціни продажу нерухомості								222093
	Розрахунок касових надходжень		Поч. 2007	Кон.2007	2008	2009	2010	2011	2012
1	Початкова вартість нерухомості		-12700
2	Інвестиції в будівництво		-7000
3	Позиковий капітал		4250
4	Погашення позики				-425	-425	-425	-425	-425
5	Річні фінансові результати після сплати податку			-510,00	6287,5	7214,6	7956,56	8764,4	9664,99
6	Амортизаційні відрахування				-249	-249	-249	-249	-249
7	Ціна продажу нерухомості								260718
8	Податкові відрахування								-36500,6
9	Платежі за позикою								-2125
	Касові надходження		-15450	-510,00	5613,5	6540,6	7282,56	8090,4	231084

3. Розрахунок основних показників ефективності інвестиційного проекту реконструкції нежитлової будівлі та їх аналіз

3.1 Визначення терміну окупності (Т _ок)

Період окупності - це кількість років необхідних для повного відшкодування вкладень в нерухомість за рахунок принесеного доходу.
,
де: Т ₁ - число років, що передують року окупності;
НС - невідшкодована вартість на початок року окупності;
ДДП - дисконтований грошовий потік в рік окупності.

Таблиця 3.1. Варіант А

Показники	Період (рік)
	0	1	2	3	4	5	6
	Поч. 2007	Кн. 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Грошовий потік, тис. руб	-13500	-504	3818,37	5142,59	5857,55	6642,71	233972,
Коефіцієнт дисконтування	1	0,769	0,592	0,455	0,350	0,269	0,207
Дисконтований грошовий потік (ДДП), тис. руб.	-13500	-387,69	2259,39	2340,73	2050,89	1789,07	48473,55
Накопичений дисконтований грошовий потік, тис. руб.	-13500	-13887,69	-11628,30	-9287,57	-7236,68	-5447,60	43025,95

років
Таблиця 3.2. Варіант B

Показники	Період (рік)
	0	1	2	3	4	5	6
	Поч. 2007	Кон. 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Грошовий потік, тис. руб.	-14050	-558	1357,89	2030,14	2491,25	2999,45	229919,31
Коефіцієнт дисконтування	1	0,769	0,592	0,455	0,350	0,269	0,207
Дисконтований грошовий потік (ДДП), тис. руб.	-14050	-429,23	803,49	924,05	872,26	807,84	47633,81
Накопичений дисконтований грошовий потік, тис. руб.	-14050	-14479,23	-13675,75	-12751,69	-11879,44	-11071,60	36562,21

років

Таблиця 3.3. Варіант C

Показники	Період (рік)
	0	1	2	3	4	5	6
	Поч. 2007	Кон. 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Грошовий потік, тис. руб.	-15450	-510	5613,56	6540,63	7282,56	8090,48	231084,02
Коефіцієнт дисконтування	1	0,769	0,592	0,455	0,350	0,269	0,207
Дисконтований грошовий потік (ДДП), тис. руб.	-15450	-392,31	3321,63	2977,07	2549,83	2179,00	47875,11
Накопичений дисконтований грошовий потік, тис. руб.	-15450	-15842,31	-12520,67	-9543,60	-6993,77	-4814,77	43060,34

років

3.2 Визначення чистого дисконтованого доходу (ЧДД)

Чиста поточна вартість - це різниця межу поточною вартістю прибутку і витратами на інвестиції.
Схема розрахунку ЧДД:
1. визначається поточна вартість кожної суми потоку доходів, виходячи зі ставки дисконтування та періоду виникнення доходів;
2. підсумовується поточна вартість майбутніх доходів;
3. порівнюється сумарна вартість доходу з величиною витрат за проектом:
- Для разових інвестицій розрахунок ЧДД можна представити як:
,
де Р _1, Р _{2,. . . ,} Р _к - річні грошові надходження протягом n років;
до - порядковий номер року в майбутньому, рахуючи від дати початку капіталовкладень;
n - тривалість розрахункового періоду;
К _о - разові інвестиції або вкладений капітал;
Е - процентна ставка;
- Коефіцієнт дисконтування;
- Накопичена величина дисконтованих надходжень.
- При послідовному інвестуванні протягом m років ЧДД визначається як:
,
де К _j - Відтік коштів.
Воспульзуемся результатами розрахунків таблиць 3.1-3.3.
Чиста поточна вартість для варіанта А:
ЧДД _А = 2259,39 +2340,73 +2050,89 +1789,07 +48473,55 - (13500 +387,69) =
= 43025,94 тис. руб.
Чиста поточна вартість для варіанту Б:
ЧДД _Б = 803,49 +924,05 +872,26 +807,84 +47633,81 - (14050 +429,23) =
= 36562,22 тис. крб.
Чиста поточна вартість для варіанту С:
ЧДД _С = 3321,63 +2977,07 +2549,83 +2179,00 +47875,11 - (15450 +392,31) =
= 43060,33 тис. крб.

3.3 Визначення внутрішньої норми прибутковості (ВНД)

Внутрішня норма прибутковості - це норма прибутку, при якій здійснюється рівність поточної вартості майбутніх доходів і витрат на інвестиції.
,
де Р _1, Р _{2,. . . ,} Р _к - річні грошові надходження протягом n років;
до - порядковий номер року в майбутньому, рахуючи від дати початку капіталовкладень;
n - тривалість розрахункового періоду;
ВНД - внутрішня норма прибутковості.
Схема розрахунку ВНД:
1. вибираємо довільну ставку дисконтування і на її основі розраховуємо сумарну поточну вартість майбутніх доходів за проектом;
2. співставляємо витрати за проектом з отриманою сумою поточних вартостей майбутніх доходів;
3. якщо початкова довільна ставка дисконтування не дає 0-ого значення ЧДД, то вибираємо другу ставку дисконтування за наступним правилом:
· Якщо ЧДД> 0, то нова ставка дисконтування повинна бути більше первинної;
· Якщо ЧДД <0, то нова ставка дисконтування повинна бути менше первісної;
4. Підбираємо другу ставку дисконтування до тих пір, поки не отримаємо варіанти сумарної поточної вартості майбутніх доходів як більшою, так і меншої величини витрат за проектом;
5. Розраховуємо внутрішні норми прибутковості проекту методом інтерполяції.
ВНД для варіанта А:
1.ЧДД = 56913,63 - 13887,69 = 43025,94 > 0 при ставці дисконтування 30%.
2.Вибіраем нову ставку дисконтування 70% :
3818,37 +5142,59 +5857,55 +6642,71 +
+233972,59 = 13230,44
3.ЧДД = 13230,44 - (13500 +504 ) = 13230,44-13796,48 = -566,04 <0
4. Складаємо пропорцію:


Х = 39,48
5. Обчислюємо ВНД: ВНД = 30 +39,48 = 69,48%
ВНД для варіанту B:
1.ЧДД = 51041,45-14479,23 = 36562,22> 0 при ставці дисконтування 30%.
2.Вибіраем нову ставку дисконтування 70%:
1357,89 +2030,14 +2491,25 +2999,45 +
+229919,31 = 10917,98
3. ЧДД = 10917,98 - (14050 +558 ) = 10917,98-14378,24 = -3460,26 <0
4. Складаємо пропорцію:


Х = 36,54
5. Обчислюємо ВНД: ВНД = 30 +36,54 = 66,54%
ВНД для варіанту C:
1. ЧДД = 58902,65-15842,31 = 43060,34> 0 при ставці дисконтування 30%.
2.Вибіраем нову ставку дисконтування 70%:
5613,56 +6540,63 +7282,56 +8090,48 +
+231084,02 = 14289,08
3. ЧДД = 14289,08 - (15450 +510 ) = 14289,08-15750 = -1460,92 <0
4. Складаємо пропорцію:


Х = 38,69
5. Обчислюємо ВНД: ВНД = 30 +38,69 = 68,69%

3.4 Визначення модифікованої ставки прибутковості (MIRR)

Схема розрахунку MIRR:
1. Визначається величина безризикової ліквідної ставки дохідності;
2. Витрати за проектом, розподілені по роках інвестування, інвестуються за безризиковою ліквідної ставкою;
3. Складається модифікований грошовий потік;
4. Розраховується модифікована ставка прибутковості за схемою ВНД, але на основі модифікованого грошового потоку.
MIRR для варіанта А:
1) Визначаємо безризикову ліквідну ставку: цінні папери - 4%.
2) Витрати за проектом дисконтуються за цією ставкою 504,00 = 484,62
3) Загальні витрати на даний момент 13500 +484,62 = 13984,62 тис. руб.
4) Складемо модифікований грошовий потік, а на його основі - MIRR за схемою розрахунку ВНД:

Період (рік)	0	1	2	3	4	5	6
Грошовий потік, у.о.	-13500	-504	3818,37	5142,59	5857,55	6642,71	233972,59
Модифікований грошовий потік	-13984,62	-	3818,37	5142,59	5857,55	6642,71	233972,59
MIRR	69,31

1.Суммарная поточна вартість доходів за проектом при ставці дисконтування 30% становить 56913,63 тис. крб.
2. ЧДД = 56913,63 - 13984,62 = 42929,01> 0
3.Вибіраем нову ставку дисконтування 50% :
4. Сумарна поточна вартість доходів при Е = 70% = 13230,44 тис. крб.
5. ЧДД = 13230,44 -13984,62 = -754,18 тис. руб. <0
6. Складаємо пропорцію:
56913,63 - 13984,62 = 30-30-х
56913,63-13230,44 30-70
Х = 39,31
MIRR = 30 + 39,31 = 69,31%
MIRR для варіанту B:
1) Визначаємо безризикову ліквідну ставку: цінні папери - 4%.
2) Витрати за проектом дисконтуються за цією ставкою
558 = 536,54 тис. руб.
3) Загальні витрати на даний момент 14050 +536,54 = 14586,54 тис. крб.
4) Складемо модифікований грошовий потік, а на його основі - MIRR за схемою розрахунку ВНД.

Період (рік)	0	1	2	3	4	5	6
Грошовий потік, у.о.	-14050	-558	1357,89	2030,14	2491,25	2999,45	229919,31
Модифікований грошовий потік	-14586,54	-	1357,89	2030,14	2491,25	2999,45	229919,31
MIRR	66,34

1.Суммарная поточна вартість доходів за проектом при ставці дисконтування 30% становить 51041,45 тис. крб.
2. ЧДД = 51041,45 - 14586,54 = 36454,91> 0
3.Вибіраем нову ставку дисконтування 70%
4. Сумарна поточна вартість доходів при Е = 70% = 10917,98 тис. крб.
5. ЧДД = 10917,98 - 14586,54 = -3668,56 тис. руб. <0
6. Складаємо пропорцію:
51041,45 - 14586,54 = 30-30-х
51041,45 - 10917,98 30-70
Х = 36,34
MIRR = 30 +36,34 = 66,34%
MIRR для варіанту C:
1) Визначаємо безризикову ліквідну ставку: цінні папери - 4%.
2) Витрати за проектом дисконтуються за цією ставкою
510,00 = 490,38 тис. руб.
3) Загальні витрати на даний момент 15450 + 490,38 = 15940,38 тис. крб.
4) Складемо модифікований грошовий потік, а на його основі - MIRR за схемою розрахунку ВНД.

Період (рік)	0	1	2	3	4	5	6
Грошовий потік, у.о.	-15450	-510	5613,56	6540,63	7282,56	8090,48	231084,02
Модифікований грошовий потік	- - 15940,38	-	5613,56	6540,63	7282,56	8090,48	231084,02
MIRR	68,52

1.Суммарная поточна вартість доходів за проектом при ставці дисконтування 30% становить 58902,65 тис. крб.
2. ЧДД = 58902,65 - 15940,38 = 42962,27> 0
3.Вибіраем нову ставку дисконтування 70% :
4. Сумарна поточна вартість доходів при Е = 70% = 14289,08 тис. крб.
5. ЧДД = 14289,08 - 15940,38 = -1651,3 тис. руб. <0
6. Складаємо пропорцію:
58902,65 - 15940,38 = 30-30-х
58902,65 - 14289,08 30-70
Х = 38,52
MIRR = 30 +38,52 = 68,52%

3.5 Ставка доходу фінансового менеджменту (FMRR)

Схема розрахунку FMRR:
1. Визначається величина безризикової ліквідної ставки дохідності;
2. Розраховується сума витрат по інвестиційному проекту, продисконтовані за безризиковою ліквідної ставкою;
3. Визначається кругова ставка дохідності;
4. Розраховується сумарна майбутня вартість доходів від аналізованого інвестиційного проекту, накопичених за коловою ставкою прибутковості;
5. Складається модифікований грошовий потік;
6. Розраховується ставка доходу фінансового менеджменту за схемою ВНД, але на основі модифікованого грошового потоку.
FMRR для варіанту A:
1.Определяется величина безризикової ставки дохідності: цінні папери-4%
2.Затрати за проектом дисконтуються за безризиковою ліквідної ставкою
504,00 = 484,62
13500 +484,62 = 13984,62 тис. руб.
3.Определяется кругова ставка дохідності - (1 + Е) ⁿ
Е = 10%
233972,59 FV ₀ ^10% = 233972,59 тис. руб.
6642,71 FV ₁ ^10% = 6642,71 1,1 = 7306,98 тис. руб.
5857,55 FV ₂ ^10% = 5857,55 1,1 ² = 7087,64 тис. руб.
5142,59 FV _{^{Березень 1910%}} = 5142,59 1,1 ³ = 6844,79 тис. руб.
3818,37 FV ₄ ^10% = 3818,37 1,1 ⁴ = 5590,48 тис. руб.
4. Визначається сумарна майбутня вартість доходу від аналізованого інвестиційного проекту:
233972,59 +7306,98 +7087,64 +6844,79 +5590,48 = 260802,48 тис. руб.
5.Составляется модифікований грошовий потік:

Період (рік)	0	1	2	3	4	5	6
Грошовий потік, у.о.	-13500	-504	3818,37	5142,59	5857,55	6642,71	233972,59
Модифікований грошовий потік	-13984,62	-	-	-	-	-	260802,48
FMRR	62,85

7. Розраховується ставка доходу фінансового менеджменту FMRR за схемою ВНД, але на основі модифікованого грошового потоку:





FMRR для варіанту B:
1.Определяется величина безризикової ставки дохідності: цінні папери - 4%
2.Затрати за проектом дисконтуються за безризиковою ліквідної ставкою
558 = 536,54 тис. руб.
14050 +536,54 = 14586,54 тис. крб.
3.Определяется кругова ставка дохідності - (1 + Е) ⁿ
Е = 10%
229919,31 FV ₀ ^10% = 229919,31 тис. руб.
2999,45 FV ₁ ^10% = 2999,45 1,1 = 3299,40 тис. руб.
2491,25 FV ₂ ^10% = 2491,25 1,1 ² = 3014,41 тис. руб.
2030,14 FV _{^{Березень 1910%}} = 2030,14 1,1 ³ = 2702,12 тис. руб.
1357,89 FV ₄ ^10% = 1357,89 1,1 ⁴ = 1988,09 тис. руб.
4. Визначається сумарна майбутня вартість доходу від аналізованого інвестиційного проекту:
229919,31 +3299,40 +3014,41 +2702,12 +1988,09 = 240923,33 тис. руб.
5.Составляется модифікований грошовий потік:

Період (рік)	0	1	2	3	4	5	6
Грошовий потік, у.о.	-14050	-558	1357,89	2030,14	2491,25	2999,45	229919,31
Модифікований грошовий потік	-14586,54	-	-	-	-	-	240923,33
FMMR	59,58

6. Розраховується ставка доходу фінансового менеджменту FMRR за схемою ВНД, але на основі модифікованого грошового потоку:





FMRR для варіанту C:
1.Определяется величина безризикової ставки дохідності: цінні папери-4%
2.Затрати за проектом дисконтуються за безризиковою ліквідної ставкою
510,00 = 490,38 тис. руб.
15450 + 490,38 = 15940,38 тис. крб.
3.Определяется кругова ставка дохідності - (1 + Е) ⁿ
Е = 10%
231084,02 FV ₀ ^10% = 231084,02 тис. руб.
8090,48 FV ₁ ^10% = 8090,48 1,1 = 8899,53 тис. руб.
7282,56 FV ₂ ^10% = 7282,56 1,1 ² = 8811,90 тис. руб.
6540,63 FV _{^{Березень 1910%}} = 6540,63 1,1 ³ = 8705,58 тис. руб.
5613,56 FV ₄ ^10% = 5613,56 1,1 ⁴ = 8218,81 тис. руб.
4. Визначається сумарна майбутня вартість доходу від аналізованого інвестиційного проекту:
231084,02 +8899,53 +8811,90 +8705,58 +8218,81 = 265719,84 тис. руб.
5.Составляется модифікований грошовий потік:

Період (рік)	0	1	2	3	4	5	6
Грошовий потік, у.о.	-15450	-510	5613,56	6540,63	7282,56	8090,48	231084,02
Модифікований-ний грошовий потік	- - 15940,38	-	-	-	-	-	265719,84
MIRR	59,83

6. Розраховується ставка доходу фінансового менеджменту FMRR за схемою ВНД, але на основі модифікованого грошового потоку:

3.6 Визначення індексу рентабельності (РІ)

Індекс рентабельності (прибутковості) - це відношення суми поточної вартості майбутніх доходів до витрат на інвестиції
,

де Р _1, Р _{2,. . . ,} Р _к - річні грошові надходження протягом n років;
до - порядковий номер року в майбутньому, рахуючи від дати початку будівництва;
n - тривалість розрахункового періоду;
Е - процентна ставка;
- Коефіцієнт дисконтування;
- Накопичена величина дисконтованих надходжень.
PI для варіанта А:
РI _А = 56913,63 / 13887,69 = 4,10> 1
PI для варіанту В:
РI _Б = 51041,45 / 14479,23 = 3,53> 1
PI для варіанту С:
РI _С = 58902,65 / 15842,31 = 3,72> 1

4. Порівняльний аналіз основних економічних показників ефективності варіантів реконструкції (А, В, С)

Таблиця 4.1. Основні економічні показники ефективності за варіантами (А, В, С)

Показники	Од. ізм.	Варіанти
		A	B	C
Період окупності (Т ок)	рік	5,11	5,23	5,10
Чиста поточна вартість (ЧДД)	тис. руб.	43025,94	36562,22	43060,33
Індекс рентабельності, прибутковості (PI)	-	4,10	3,53	3,72
Внутрішня норма прибутковості (IRR; ВНД)	%	69,48	66,54	68,69
Модифікована ставка прибутковості (MIRR; МСД)	%	69,31	66,34	68,52
Ставка дохідності фінансового менеджменту (FMRR)	%	62,85	59,58	59,83

За даними таблиці 4.1 можна зробити наступні висновки:
1. Період окупності - число років, необхідних для повного відшкодування вкладень в нерухомість за рахунок принесеного доходу. З таблиці видно, що за варіантом А інвестиції окупляться через 5,11 років, за варіантом В - через 5,23 року, за варіантом С - через 5,10 років. Перевага віддається варіанту з найменшим строком окупності, тобто С.
2. Позитивне значення ЧДД вказує на те, що проект є прибутковим і його слід прийняти. При розгляді даних варіантів перевага віддається варіанту, у якого ЧДД більше, тобто варіанту С.
3. Внутрішня норма прибутковості (ВНД) - це норма прибутку, при якій здійснюється рівність поточної вартості майбутніх доходів і витрат на інвестиції. Чим більше ВНД, тим більше рівень прибутковості даного проекту, отже, найбільш рентабельним є варіант А.
4. Модифікована ставка прибутковості (MIRR) розроблена для отримання можливості застосування ВНД, коли фінансування проекту здійснюється поетапно, при цьому негативні грошові потоки дисконтуються за безризиковою ліквідної ставкою. За варіанту А модифікована ставка дохідності більше, тому даний варіант переважно двох інших варіантів.
5. Особливістю ставки доходу фінансового менеджменту (FMRR) є те, що на додаток до дисконтуванню негативних грошових потоків, позитивні грошові потоки перераховуються за коловою ставкою дохідності на момент закінчення проекту.
Проаналізувавши дані показники за трьома варіантами, можна зробити висновок, що найбільш рентабельним є варіант А.
6. PI> 1 вказує на те, що проект є прибутковим і його слід прийняти. При розгляді даних варіантів перевага віддається варіанту, у якого PI більше, тобто варіанту А.

5. Прийняття управлінського рішення щодо вибору найбільш економічно ефективного варіанту використання об'єкта нерухомості з трьох варіантів його реконструкції

Прийняття управлінського рішення щодо вибору найбільш економічно ефективного варіанту використання об'єкта нерухомості проводиться на основі порівняльного аналізу зміни поточної вартості касових надходжень по кожному з варіантів (таблиці 2.1-2.3) і на основі графічного аналізу ситуацій оцінки.

Таблиця 5.1. Розрахунок рентабельності варіанта А за поточною вартістю касових надходжень

	Початок 2007	Кінець 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Касові надходження, тис. руб.	-13500	-504	3818,37	5142,59	5857,55	6642,71	233972,59
Коефіцієнт дисконтування, Е = 10%	1	0,909	0,826	0,751	0,683	0,621	0,564
Дисконтовані касові надходження, тис. руб.	-13500	-458,18	3155,678	3863,704	4000,79	4124,60	132071,4
Чиста поточна вартість (ЧДД), тис. руб.	133258
	Початок 2007	Кінець 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Касові надходження, тис. руб.	-13500	-504	3818,37	5142,59	5857,55	6642,71	233972,59
Коефіцієнт дисконтування, Е = 20%	1	0,833	0,694	0,579	0,482	0,402	0,335
Дисконтовані касові надходження, тис. руб.	-13500	-420,00	2651,646	2976,036	2824,82	2669,56	78356,95
Чиста поточна вартість (ЧДД), тис. руб.	75559,01
	Початок 2007	Кінець 2007	2008	2009	2010	2011		2012
Касові надходження, тис. руб.	-13500	-504	3818,37	5142,59	5857,55	6642,71		233972,59
Коефіцієнт дисконтування, Е = 30%	1	0,769	0,592	0,455	0,350	0,269		0,207
Дисконтовані касові надходження, тис. руб.	-13500	-387,69	2259,391	2340,733	2050,89	1789,07		48473,55
Чиста поточна вартість (ЧДД), тис. руб.	43025,95
	Початок 2007	Кінець 2007	2008	2009	2010	2011		2012
Касові надходження, тис. руб.	-13500	-504	3818,37	5142,59	5857,55	6642,71		233972,59
Коефіцієнт дисконтування, Е = 40%	1	0,714	0,510	0,364	0,260	0,186		0,133
Дисконтовані касові надходження, тис. руб.	-13500	-360,00	1948,148	1874,122	1524,77	1235,11		31073,97
Чиста поточна вартість (ЧДД), тис. руб.	23796,12

Таблиця 5.2. Розрахунок рентабельності варіанта B за поточною вартістю касових надходжень

	Початок 2007	Кінець 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Касові надходження, тис. руб.	-14050	-558	1357,89	2030,14	2491,25	2999,4	229919,3
Коефіцієнт дисконтування, Е = 10%	1	0,909	0,826	0,751	0,683	0,621	0,564
Дисконтовані касові надходження, тис. руб.	-14050	-507,27	1122,223	1525,274	1701,56	1862,4	129783,5
Чиста поточна вартість (ЧДД), тис. руб.	121437,7
	Початок 2007	Кінець 2007	2008	2009	2010	2011		2012
Касові надходження, тис. руб.	-14050	-558	1357,89	2030,14	2491,2	2999,4		229919,3
Коефіцієнт дисконтування, Е = 20%	1	0,833	0,694	0,579	0,482	0,402		0,335
Дисконтовані касові надходження, тис. руб.	-14050	-465,00	942,979	1174,85	1201,41	1205,4		76999,51
Чиста поточна вартість (ЧДД), тис. руб.	67009,17
	Початок 2007	Кінець 2007	2008	2009	2010	2011		2012
Касові надходження, тис. руб.	-14050	-558	1357,89	2030,14	2491,25	2999,4		229919,31
Коефіцієнт дисконтування, Е = 30%	1	0,769	0,592	0,455	0,350	0,269		0,207
Дисконтовані касові надходження, тис. руб.	-14050	-429,23	803,485	924,051	872,26	807,84		47633,81
Чиста поточна вартість (ЧДД), тис. руб.	36562,21
	Початок 2007	Кінець 2007	2008	2009	2010	2011		2012
Касові надходження, тис. руб.	-14050	-558	1357,89	2030,14	2491,25	2999,4		229919,31
Коефіцієнт дисконтування, Е = 40%	1	0,714	0,510	0,364	0,260	0,186		0,133
Дисконтовані касові надходження, тис. руб.	-14050	-398,57	692,801	739,84	648,49	557,70		30535,65
Чиста поточна вартість (ЧДД), тис. руб.	18725,92

Таблиця 5.3. Розрахунок рентабельності варіанта C за поточною вартістю касових надходжень

	Початок 2007	Кінець 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Касові надходження, тис. руб.	-1545	-510	5613,56	6540,63	7282,56	8090,48	231084,02
Коефіцієнт дисконтування, Е = 10%	1	0,909	0,826	0,751	0,683	0,621	0,564
Дисконтовані касові надходження, тис. руб.	-15450	-463,64	4639,306	4914,072	4974,09	5023,55	130440,9
Чиста поточна вартість (ЧДД), тис. руб.	134078,3
	Початок 2007	Кінець 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Касові надходження, тис. руб.	-15450	-510	5613,56	6540,63	7282,56	8090,48	231084,02
Коефіцієнт дисконтування, Е = 20%	1	0,833	0,694	0,579	0,482	0,402	0,335
Дисконтовані касові надходження, тис. руб.	-15450	-425,00	3898,306	3785,087	3512,04	3251,38	77389,57
Чиста поточна вартість (ЧДД), тис. руб.	75961,38
	Початок 2007	Кінець 2007	2008	2009	2010	2011	2012
Касові надходження, тис. руб.	-15450	-510	5613,56	6540,63	7282,56	8090,48	231084,02

На підставі даних таблиць 5.1-5.3 побудуємо графік вибору ефективного управлінського рішення за варіантами реконструкції об'єкта нерухомості за поточною вартістю касових надходжень (рис. 5).

Малюнок 1. Графік вибору ефективного управлінського рішення щодо поточної вартості касових надходжень.

6. Загальний висновок і висновок про найбільш ефективному варіанті реконструкції

На підставі проведеної оцінки інвестиційної привабливості проектів реконструкції нежитлової будівлі, можна зробити наступні висновки.
Проведений розрахунок основних економічних показників ефективності варіантів реконструкції та подальший їх порівняльний аналіз показав, що варіант У реконструкції будівлі слід відхилити через найменших значень кожного з показників, найбільш кращий варіант реконструкції будівлі під торгово-офісний центр А.
На підставі аналізу рентабельності варіантів реконструкції за поточною вартістю касових надходжень і на підставі графічного аналізу, можна зробити висновок, що переобладнання основних площ будівлі під офісні та торгові приміщення (варіант В), а також переобладнання площ будівлі під офісні приміщення та приміщення під кафе (варіант С) є менш рентабельними. Це пов'язано з тим, що інвестиційні витрати на реалізацію даного проекту великі, а отримуваний дохід від оренди невеликий, тому що ставка орендної плати приміщень низька. Виходячи з цього, дані проекти реконструкції нерухомості потрібно відхилити.
Що стосується проекту реконструкції за варіантом А, при якому здається під офіси 330,86 м ² , А під торговельні приміщення здається 93,2 м ² є економічно ефективним в порівнянні з варіантами В і С. З розрахунку економічних показників ефективності видно, що витрати на реконструкцію окупляться через 5,93 років, Що є позитивним моментом для інвестора, так як передбачуваний термін володіння даною нерухомістю становить 6 років (з 2006року по 2011 рік). Перепродаж об'єкта наприкінці періоду володіння забезпечує інвестору покриття витрат на придбання даної будівлі і виплату суми, що залишилася боргу.
Тому варіант реконструкції офісно-торговельного центру найбільш економічно ефективний варіант, тим більше він забезпечує інвестору значну прибутковість.

				Меблевий магазин
				Локальні кошторисні розрахунки № 1
		на ремонтні роботи меблевого магазину
Підстава: креслення
Кошторисна вартість 1076,621 тис. руб.
Кошти на оплату праці 191,637 тис. руб.
Складено в поточних (прогнозних) цінах за станом на 1 листопада 2007р.
№ п / п		Шифр, номери нормативів та коди ресурсів		Найменування робіт і витрат, характеристика обладнання та його маса			Одиниця виміру		Кількість одиниць за проектними даними		Кошторисна вартість, р.
											в поточних (прогнозних) цінах
											на одиницю виміру		загальна
													оплата праці
1		2		3			4		5		6		7
Розділ 1. Пристрій підлог.
1		11-01-036-2		Пристрій покриттів з лінолеуму на			100 м 2		3,528				43 242,25
				клеї КН-2			покриття						9 274,15
				Витрати праці робітників-будівельників			люд.-год		42,400		60,36		9029,08
				Середній розряд робіт					2,7
				Машини та механізми
		400001		Автомобілі бортові, вантажопідйомністю до 5 т			маш.-год		0,500		393,60		694,31
				в тому числі з / п машиністів			люд.-год				78,13		137,82
		031121		Підйомники щоглові будівельні 0,5 т			маш.-год		0,350		275,33		339,98
				в тому числі з / п машиністів			люд.-год				86,86		107,25
				Матеріали
		101-9877		Лінолеум без підоснови			м 2		102,000		73,72		26528,58
		101-0609		Мастика клеюча каучукова КН-2			кг		50,000		37,52		6618,53
		101-1757		Дрантя			кг		0,500		18,01		31,77
2		11-01-027-2		Пристрій покриттів на цементному розчині			100 м 2		8,887				285 140,47
				з плиток керамічних багатокольорових			покриття						69 522,23
				Витрати праці робітників-будівельників			люд.-год		119,780		63,27		67349,96
				Середній розряд робіт					3,2
				Машини та механізми
		400001		Автомобілі бортові, вантажопідйомністю до 5 т			маш.-год		0,280		393,60		979,42
				в тому числі з / п машиністів			люд.-год				78,13		194,42
		30101		Автонавантажувачі, 5т			маш.-год		0,360		281,71		901,28
				в тому числі з / п машиністів			люд.-год				63,27		202,42
		031121		Підйомники щоглові будівельні 0,5 т			маш.-год		2,300		275,33		5627,77
				в тому числі з / п машиністів			люд.-год				86,86		1775,43
				Матеріали
		101-0287		Плити керамічні для підлог гол. неглазур.			м 2		102,000		191,69		173762,00
		402-9071		Розчин готовий кладочний важкий цементний			м3		1,300		2141,91		24745,70
		101-0631		Опилки деревні			м3		3,060		417,66		11357,94
		411-0001		Вода			м3		3,850		12,17		416,40
				РАЗОМ по розділу 1									328 382,72
													78 796,38
				Накладні витрати 123%									96 919,55
				Собівартість робіт									425 302,27
				Кошторисна прибуток 75%									72 689,66
				ВСЬОГО по розділу 1									497 991,93
													78 796,38
Розділ 2. Оздоблювальні роботи.
1		15-01-050-3			Облицювання стін та укосів декоративним	100 м 2		3,575				48 865,15
					паперово-шаруватим пластиком	покриття						9 345,57
					Витрати праці робітників-будівельників	люд.-год		38,870		66,11		9186,66
					Середній розряд робіт			3,6
					Машини та механізми
		031121			Підйомники щоглові будівельні 0,5 т	маш.-год		0,080		275,33		78,74
					в тому числі з / п машиністів	люд.-год				86,86		24,84
		331531			Пилки дискові електричні	маш.-год		0,260		4,56		4,24
					в тому числі з / п машиністів	люд.-год				0,00		0,00
		400001			Автомобілі бортові, вантажопідйомністю до 5 т	маш.-год		0,480		393,60		675,42
					в тому числі з / п машиністів	люд.-год				78,13		134,07
					Матеріали
		101-9155			Листи обліцовачнчие декоративні	м 2		101,800		104,91		38180,42
		113-9045			Клей	кг		29,100		7,11		739,67
2		15-04-024-1			Проста фарбування стін масляними складами	100 м 2		6,774				21 220,17
						покриття						12 054,32
					Витрати праці робітників-будівельників	люд.-год		28,050		63,27		12021,98
					Середній розряд робіт			3,2
					Машини та механізми
		400001			Автомобілі бортові, вантажопідйомністю до 5 т	маш.-год		0,050		393,60		133,31
					в тому числі з / п машиністів	люд.-год				78,13		26,46
		031121			Підйомники щоглові будівельні 0,5 т	маш.-год		0,010		275,33		18,65
					в тому числі з / п машиністів	люд.-год				86,86		5,88
					Матеріали
		101-9840			Фарби масляні	т		0,027		35731,59		6535,24
		101-0627			Оліфа комбінована К-2	т		0,008		39010,28		2114,05
		101-1757			Дрантя	кг		0,330		9,08		20,30
		101-1667			Шпаклівка олійно-клейова	т		0,005		23532,84		376,53
		101-0639			Пемза шлаковая, м 600, фракція від 5 до 10 мм	м3		0,0004		50,90		0,07
		101-1596			Шкурка шліфувальна двошарова	м2		0,00008		137,26		0,04
3		15-06-002-1			Обклеювання стін шпалерами, що миються	100 м 2		15,134				208 242,38
						покриття						62 207,65
					Витрати праці робітників-будівельників	люд.-год		64,160		64,04		62182,68
					Середній розряд робіт			3,3
					Машини та механізми
		400001			Автомобілі бортові, вантажопідйомністю до 5 т	маш.-год		0,010		393,60		59,57
					в тому числі з / п машиністів	люд.-год				78,13		11,82
		031121			Підйомники щоглові будівельні 0,5 т	маш.-год		0,010		275,33		41,67
					в тому числі з / п машиністів	люд.-год				86,86		13,15
					Матеріали
		101-9265			Шпалери	10м 2		11,200		835,11		141551,81
		101-0627			Оліфа комбінована К-2	т		0,0087		20950,00		2758,40
		101-1817			Клей КМЦ	т		0,002		43227,37		1308,41
		101-1829			Папір рольова	т		0,0071		3150,00		338,47
		101-1757			Дрантя	кг		0,010		Додати в блог або на сайт Цей текст може містити помилки. Менеджмент і трудові відносини | Курсова 903.7кб. | скачати Схожі роботи: Прийняття управлінського рішення щодо застосування методу Assessment Center для оцінки персоналу Технологія прийняття управлінського рішення Техніка прийняття управлінського рішення Технологія прийняття управлінського рішення 2 Методологія прийняття управлінського рішення Процес прийняття управлінського рішення Моделювання процесу прийняття управлінського рішення Прийняття управлінського рішення про заміну обладнання Особливості впливу керівництва на процес прийняття управлінського рішення

© Усі права захищені
написати до нас

Меню:

Реферати
Курсові роботи
Дипломні роботи
Доповіді
Твори
Книги
Дисертації
Шпаргалки
Навчальні посібники
Статті
Контрольні роботи
Самостійні роботи
Практичні роботи
Творчі роботи
Наукові роботи
Лабораторні роботи
Тести
Лекції
Презентації
Методички
Виклади
Розробки уроку
Завдання
Монографії
Звіти про практику
Біографії
Бізнес-плани
Конспекти
Магістерські роботи
Топіки
Тези
Кодекси
Закони

ще

Астрономія
Банк
Біологія
Бухгалтерія
Військова справа
Географія
Геологія, гідрологія та геодезія
Держава і право
Журналістика, видавнича справа та ЗМІ
Іноземні мови і мовознавство
Історія та історичні особистості
Комунікації, зв'язок, цифрові прилади і радіоелектроніка
Краєзнавство та етнографія
Кулінарія та продукти харчування
Культура і мистецтво
Література
Маркетинг, реклама и торгівля
Математика
Медицина
Міжнародні відносини та світова економіка
Менеджмент і трудові відносини
Музика
Педагогіка
Політологія
Програмування, комп'ютери, інформатика і кібернетика
Виробництво і технології
Психологія
Різне
Релігія і міфологія
Сільське, лісове господарство та землекористування
Соціологія і суспільствознавство
Спорт і туризм
Будівництво та архітектура
Митна система
Транспорт
Фізика та енергетика
Філософія
Фінанси, гроші і податки
Хімія
Екологія та охорона природи
Екологія та економічна теорія
Економіко-математичне моделювання
Етика і естетика
Безпека життєдіяльності та охорона праці
Логіка
Економіка
Англійською мовою
Географія
Історія
Культура
Господарство
Історія України
Історія Росії
Історія Білорусі
Інформатика
ЄДІ
ЗНО

ще